房地產(chǎn)在增長波動中進行著去庫存和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
中國指數(shù)研究院1日發(fā)布的最新報告數(shù)據(jù)顯示，1月百城住宅均價環(huán)比同比雙雙上漲，其中環(huán)比上漲0.42%，較上月收窄0.32個百分點；同比上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個百分點。在“去庫存”大背景下，百城房價的變化確認房地產(chǎn)進入整體向上的大周期。
中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，預計在今年全國兩會前后，將有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求也將逐步釋放，部分二線城市甚至出現(xiàn)“抄底”的機會。
去庫存政策合力強化
“雖然，從投資增長上來看，2015年全國樓市不理想，但是從去庫存的角度來看，2015年無疑取得了相當成果。”陳晟說。
住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她說，2015年全國房地產(chǎn)成交量和銷售額，還是處于相當高的水平。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房銷售面積12.85億平方米，比上年增長6.5%，銷售額8.73萬億元。
記者注意到，作為中國樓市成交頂峰的2013年，全國商品房銷售面積超13億平方米，銷售額8.14萬億元。而2014年市場回調(diào)，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，銷售額7.63萬億元。
“2016年年初市場總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來的復蘇行情不同的是，當前增量市場的拉動力量逐漸轉(zhuǎn)移到具備良好發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市，主要原因在于一線城市的外溢效應和泡沫效應，以及寬松政策環(huán)境中地方新政的率先受益程度。”首創(chuàng)證券分析師王劍輝等對今年樓市更為樂觀。
陳晟認為，在房地產(chǎn)“去庫存”大背景下，百城房價的變化進一步確認了房地產(chǎn)大周期仍整體向上。而且，他預計在今年全國兩會前后，各地會有更多政策助力，扶持“新市民”入市。
事實上，近一個月以來，有利于房地產(chǎn)去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開擴需求、調(diào)供給的相關部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點，完善住房公積金使用政策，并積極鼓勵房企提升住房品質(zhì)、創(chuàng)新服務理念，從多方面發(fā)力去庫存。
福建、湖南、重慶等地分別出臺了公租房保障貨幣化、企業(yè)所得稅計稅毛利率調(diào)整以及不動產(chǎn)土地增值稅調(diào)整等寬松政策，山東對首次城鎮(zhèn)買房農(nóng)民給予財政及稅收支持。
王劍輝說，預期地方將集中出臺后續(xù)政策，支撐具備良好發(fā)展前景的二、三線城市較高的成交熱情。
“而且，一線城市的房地產(chǎn)仍然十分火熱，這也會在未來或多或少地對整個樓市產(chǎn)生溢出效應。”陳晟說。
記者也從偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心獲悉，今年1月（截至1月29日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達23301套，較去年1月上漲95.8%，環(huán)比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無松動的情況下，樓市如此火熱，也說明我國房地產(chǎn)大周期仍整體向上。
去庫存使房企分化
“當前住宅市場步入‘結(jié)構(gòu)性過剩’時代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，‘一線城市供求矛盾突出’與‘三、四線城市供過于求’并存。”陳晟對上證報記者說，目前全國房地產(chǎn)去庫存平均周期為14.6個月，其中一線城市都在12個月以內(nèi)，三、四線城市高出平均數(shù)4到5個月。
據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)房去化周期超過18個月以上的過剩供應面積有1億平方米；期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。
“這說明我國的房地產(chǎn)市場進入一個去庫存的時期，并且是在相當長的一段時期內(nèi)三、四、五線城市都要面臨的問題。”陳晟說。
在這種大背景下，房企業(yè)績依舊分化，但主流房企相對穩(wěn)健。
記者注意到，從已公布的69家上市房企業(yè)績預告看，預減或虧損的房企達27家。
平安證券的分析報告認為，今年全年全國商品房成交面積同比預計增長2%，主流房企業(yè)績整體穩(wěn)健。
